Introducción
En el ámbito del derecho registral peruano, la modificación del Reglamento Interno (RI) de propiedades horizontales ha sido un tema recurrente de debate, especialmente en cuanto a los requisitos necesarios para su inscripción en los Registros Públicos. Tradicionalmente, se ha exigido la presentación de un documento privado que refleje el acuerdo de los propietarios sobre dicha modificación. Sin embargo, en la actualidad, surge una postura que aboga por la simplificación de este proceso, sugiriendo que no es necesario adjuntar un documento privado para proceder con la modificación del RI. Este artículo argumenta a favor de esta postura, basándose en las normativas vigentes y la jurisprudencia relevante.
La Importancia del Reglamento Interno en la Propiedad Horizontal
El Reglamento Interno es un documento crucial para la administración y convivencia en propiedades horizontales, como edificios o condominios. Este reglamento establece las reglas que regulan el uso de las áreas comunes, los derechos y deberes de los propietarios, y la administración general del inmueble. Modificar el RI puede ser necesario cuando hay cambios en las necesidades de los propietarios o en la infraestructura del edificio.
Requisitos Tradicionales para la Modificación del RI
Históricamente, para modificar el RI en el Perú, la legislación y la práctica registral han exigido la presentación de varios documentos, incluyendo un acta de la junta de propietarios y, crucialmente, un documento privado que refleje el acuerdo de modificación. Este documento debía estar certificado por un notario, lo que implicaba costos y tiempo adicional para los propietarios.
Según la normativa vigente, el documento privado era considerado una prueba necesaria para validar el acuerdo alcanzado en la junta de propietarios. La Ley N° 27157 y su Reglamento, aprobado por el Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, han sido pilares en esta práctica, exigiendo la presentación de dicho documento privado para la inscripción de cualquier modificación del RI en el Registro de Predios.
¿Es Realmente Necesario el Documento Privado?
A pesar de la tradición, hay argumentos sólidos a favor de eliminar la necesidad del documento privado en el proceso de modificación del RI. En primer lugar, el acta de la junta de propietarios, que incluye el acuerdo de modificación, es en sí misma un documento formal y notarialmente validado. Exigir un documento privado adicional podría considerarse una redundancia que no agrega valor real al proceso, sino que lo complica innecesariamente.
Además, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN establecen que el RI puede modificarse por acuerdo de la junta con una mayoría calificada. En caso de intervención del presidente, basta con presentar la copia certificada del acta de junta de propietarios, sin necesidad de un documento privado adicional para su inscripción en los registros. Al respecto, el Tribunal Registral en la Resolución N.° 0664-2024-SUNARP-TR (NSIR-T), de fecha 16 de febrero del 2024, ha sostenido que: "El texto de la modificación del reglamento interno aprobado por la junta de propietarios puede constar inserto en el acta o en documento aparte siempre que cuente con certificación notarial de la firma del presidente".
Conclusión
La eliminación de la exigencia de un documento privado en la modificación del Reglamento Interno es una medida que podría simplificar significativamente los procesos registrales en el Perú. Este cambio no solo reduciría costos y tiempos para los propietarios, sino que también alinearía la práctica registral con un enfoque más moderno y eficiente. Si bien la normativa tradicional ha tenido su razón de ser, la realidad actual demanda un sistema más ágil que responda a las necesidades de la sociedad. Por lo tanto, es razonable abogar por la no obligatoriedad del documento privado en la modificación del RI, confiando en que las actas de la junta de propietarios, debidamente formalizadas, cumplen con los requisitos de validez y seguridad jurídica necesarios para estos procedimientos.
