Con el fin de permitirles conocer acerca del procedimiento para la correcta convocatoria a las asambleas de las Juntas de Propietarios en nuestro país, exponemos el análisis del título N.° 2023-02101056 presentado el día 07 de julio del 2023 en la Oficina Registral de Lima de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).
A través del título materia de análisis, la Junta de Propietarios solicitó la inscripción de la Junta Directiva conformada por el Presidente y Vicepresidente , cuyo período de vigencia sería de un año, conforme a lo regulado en el Reglamento Interno del Condominio. No obstante, mediante esquela de observación de fecha 01 de agosto del 2023, el Registrador Público advierte lo siguiente:
Sin embargo, pese a que con fecha 10 de agosto del 2023 se reingresó el título por subsanación, argumentando que el Presidente de la Junta de Propietarios con facultades vencidas estaba autorizado para la suscripción de las esquelas de convocatoria, el Registrador Público expidió una nueva esquela de observación con fecha 15 de agosto del 2023, advirtiendo lo siguiente:
En ese contexto, en virtud de lo regulado por la Directiva DI-001-SOR-SNR-DTR, aprobada por Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N.º 110-2019-SUNARP-SN , se requiere el uso de la palabra en audiencia con el Registrador Público, la misma que se desarrolló de forma virtual el día 01 de septiembre del 2023, en la cual se evocó la jurisprudencia registral que a continuación se detalla:
✅ Acuerdo Plenario: "La convocatoria a sesión de junta de propietarios solamente puede ser efectuada por el Presidente o por el designado por el Reglamento Interno. Excepcionalmente pueden convocar los propietarios que representen al menos 25% de participaciones cuando se acredite ante el REgistro la acefalía o ausencia definitiva del designado para ello".
✅ Precedente de Observancia Obligatoria: "El último presidente inscrito de la Junta de Propietarios con periodo de funciones vencido también está legitimado para convocar a Junta de Propietarios con la finalidad de elegir al nuevo presidente o directiva".
✅ Acuerdo Plenario: "Cuando no existe Presidnete de la Junta de Propietarios inscrito o ha vencido el mandato del Presidente inscrito, la convocatoria a Junta de Propietarios podrá ser efectuada por los propietarios que representen el 25% de participaciones sobre los bienes comunes, para acordar la elección del nuevo presidente o directiva, y/o la adecuación o modificación del Reglamento Interno".
✅ Acuerdo Plenario: "Precisar el acuerdo del Pleno LXXX, en el sentido que se refiere al supuesto en el que existe presidente inscrito con periodo de funciones vigente. En tal caso, propietarios que representan el 25% de participacioens sobre los bienes comunes podrán convocar si se acredita la muerte, renuncia o incapacidad del presidnete. El objeto de la sesión podrá ser la elección del nuevo presidente o directiva y/o la adecuación o modificación del Reglamento Interno".
✅ Precedente de Observancia Obligatoria: "Cuando no existe Presidente de la Junta de Propietarios inscrito o ha vencido el mandato del Presidente inscrito, la convocatoria a Junta de Propietarios podrá ser efectuada por los propietarios que representen el 25% de participaciones sobre los bienes comunes, para tratar cualquier materia que se señale en la convocatoria. Ello es también aplicable cuando existe presidente inscrito con periodo de funciones vigente, y el 25% de propietarios convoca acreditándose la muerte, renuncia o incapacidad del presidente".
Es así que, finalmente, con fecha 08 de setiembre del 2023 se realiza la inscripción de la Junta Directiva conformada por el Presidente y Vicepresidente, expidiendo la respectiva anotación.